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Guida all’acquisto
BREVE GUIDA ALL’ACQUISTO DELLA CASA
Che tipo di abitazione
Avete deciso di acquistare una casa.
Vediamo gli aspetti più importanti da controllare sotto il profilo tecnico- legale. Non fatevi scrupolo a chiedere la documentazione che vi indichiamo. State investendo parecchi soldi e dovete avere la certezza di non incappare in brutte sorprese.
- Accertarsi che l’abitazione sia stata costruita regolarmente.
- Verificare che non vi siano ipoteche sull’abitazione, cioè che il proprietario non abbia contratto debiti offrendo come garanzia il proprio appartamento.
- Accertarsi che il venditore abbia la titolarità per vendere.
- Se a vendere è una società (costruttore, cooperativa, società immobiliare, o comunque un privato con attività imprenditoriale) che fallisce entro due anni dalla vendita, il curatore fallimentare potrebbe revocare (cioè “annullare”) la compravendita ed iscrivere l’acquirente nell’albo dei creditori del fallito. Insomma, verificate lo stato di salute economico dell’imprenditore.
E’ buona norma, inoltre, informarsi sui valori medi della zona, in modo da poter immediatamente avviare la trattativa col venditore, tenendo presenti le condizioni oggettive del palazzo e dell’unità immobiliare.
Per valore medio s’intende il costo al mq per un appartamento in normali condizioni manutentive.
Le responsabilità di chi vende
Chi vende deve garantire che l’immobile è esente da vizi tali da comprometterne l’uso a cui è destinato. Tale garanzia non è assolta soltanto con una analoga dichiarazione sull’atto notarile, poiché se il venditore ha in mala fede taciuto la presenza di vizi, il compratore può chiedere la risoluzione del contratto di vendita oppure la riduzione del prezzo.
La denuncia dei vizi deve essere fatta entro 8 giorni dalla scoperta, e comunque non oltre un anno dall’acquisto.
In attesa della stipula del rogito, le parti stabiliscono di norma una rateizzazione nel pagamento, ma il compratore, in attesa di chiarimenti e certezze, può sospendere il pagamento se viene a conoscenza o ha il sospetto che l’appartamento è stato nel frattempo offerto dal venditore come garanzia reale o che su di esso possano far valere diritti altre persone.
Nel caso di un nuovo appartamento, la garanzia sui vizi occulti, non rilevabili al momento dell’acquisto, dura due anni e devono essere denunciati al costruttore entro 60 giorni dalla scoperta. La responsabilità del costruttore rispetto alle strutture portanti dell’edificio, invece, è decennale e la denuncia deve essere fatta entro un anno dalla scoperta.
Le fasi della compravendita
Nel compromesso e nell’atto di compravendita va inserita la “carta d’identità” dell’appartamento.
La compravendita può essere effettuata a corpo o a misura. Il prezzo concordato sul compromesso, e quindi sul rogito, può riferirsi alla superficie reale (vendita a misura) oppure a forfait (vendita a corpo). In genere si indica la vendita “a corpo”. Nella vendita a misura, una delle parti può chiedere la riduzione o l’integrazione del prezzo stabilito se, alla consegna, la superficie commerciale risulta superiore o inferiore anche di un solo ventesimo di quella indicata sul rogito o sul compromesso.
Nella compravendita è obbligatorio, pena la nullità, l’atto scritto, con l’elencazione di tutti gli elementi utili ad individuare l’appartamento: la descrizione e l’ubicazione, nonché la volontà di vendere e di acquistare e il prezzo concordato.
Sono elementi che il notaio sa di dover inserire; piuttosto occorre conoscere le fasi precedenti.
Semplici ricevute di pagamento per caparre e anticipi potrebbero non essere ritenute valide se in esse non vi è specificato il motivo del versamento e gli estremi dell’appartamento. Perciò, è necessario mettere per iscritto anche il preliminare di compravendita (compromesso), che non rappresenta un passaggio obbligato per giungere alla stipula dell’atto notarile, ma una garanzia per l’acquirente. In mancanza del compromesso o della proposta di acquisto, l’accordo verbale o semplici ricevute di pagamento sono considerate nulle.
Che differenza c’è fra compromesso e proposta di acquisto? Nel primo caso sono vincolate alla compravendita ambedue le parti; nel secondo, essendo la proposta firmata solo dall’aspirante acquirente, è soltanto questi ad impegnarsi e non il venditore, che potrebbe ripensarci. Se ciò avvenisse, l’aspirante acquirente ha diritto alla restituzione delle sole somme versate.
I dati riportati sul compromesso saranno gli stessi da inserire nell’atto notarile:
Nome e cognome delle parti, data e luogo di nascita, domicilio, codice fiscale, descrizione dell’appartamento, categoria ed estremi catastali, palazzina, scala, piano, interno, anno di costruzione, garanzie del venditore circa ipoteche, conformità urbanistiche, abitabilità, morosità condominiali, vincoli, e l’indicazione se l’appartamento è libero o occupato dal venditore o da un inquilino.
Verificare che l’appartamento indicato corrisponda effettivamente a quello da voi visitato, controllando che siano riportati correttamente i dati relativi alla via, al numero civico, alla scala, al piano e all’interno.
Il prezzo pattuito, le modalità di pagamento, l’ammontare della caparra e di eventuali altri anticipi, il termine entro il quale sarà stipulato il rogito notarile.
La caparra può essere confirmatoria o penitenziale. Con la caparra confirmatoria, se è l’acquirente a recedere dal contratto perde la caparra; se è il venditore, dovrà restituirla raddoppiata. Con la caparra penitenziale viene fissata una penale fissa, che dovrà essere versata senza ulteriori aggravi dalla parte che recede dal contratto.
L’eventuale indicazione del notaio, che di norma viene scelto dall’acquirente.
Se è il venditore ad occupare l’appartamento, è consigliabile stabilire tempi e modalità del rilascio, possibilmente prima della stipula del rogito, e subordinando alla liberazione dell’alloggio il
pagamento del corrispettivo di vendita.
Particolare attenzione ad eventuali ipoteche: è consigliabile inserire sul compromesso una dichiarazione esplicita del venditore che affermi la libertà dell’appartamento da gravami ipotecari, servitù, vincoli architettonici e paesaggistici ecc.
Se vi è trasferimento di mutuo dal venditore all’acquirente, o nel caso di acquisto da un costruttore, dev’essere indicato il preciso ammontare del mutuo, gli estremi dell’ultima cartella pagata, l’eventuale finanziamento.
Se il rogito notarile sarà stipulato molto tempo dopo il compromesso, sarà opportuno registrare il compromesso presso l’Agenzia del Territorio (ex Conservatoria dei Registri Immobiliari). In tal modo l’acquirente si tutela nei confronti di eventuali trascrizioni “pregiudizievoli” nei confronti del venditore (ad esempio, un pignoramento).
L’Agenzia immobiliare
La complessità delle numerose verifiche su un appartamento da acquistare, e il poco tempo a disposizione, portano spesso a rivolgersi ad una agenzia immobiliare. Gli agenti immobiliari autorizzati sono iscritti alla Camera di Commercio, presso la quale hanno dovuto sostenere un esame, ed hanno un tesserino di riconoscimento. La legge dispone che nessuna provvigione sia dovuta ad una persona che pratica la professione abusivamente. L’agente immobiliare deve, per legge, verificare la provenienza dell’appartamento, la titolarità, la presenza o meno di vincoli e garantire con opportune clausole il venditore e l’acquirente. E’ spesso lo stesso agente che si attiva per reperire un mutuo. All’acquirente interessato viene fatto firmare, contestualmente al versamento di una caparra, un impegno \ proposta ad acquistare, subordinato all’accettazione del proprietario. Questi dovrà pronunciarsi entro 8\10 giorni e se nel frattempo ha incassato (anche tramite l’agenzia) denaro liquido o l’assegno della caparra, la proposta si intende accettata. Un agente immobiliare non può acquistare direttamente appartamenti. Un’agenzia che faccia questo deve far scattare un campanello d’allarme nel venditore e nel compratore: quasi sicuramente acquisterà a prezzi stracciati per lucrare su un prezzo di vendita superiore. La provvigione a favore dell’agenzia va corrisposta sia dal venditore che dal compratore. Nessuna legge stabilisce quanto un agente possa chiedere. Valgono gli usi locali e le indicazioni della Camera di Commercio, che però non sono vincolanti. Il nominativo dell’agente immobiliare, e il corrispettivo a lui versato, dovranno essere indicati nel rogito notarile.
Le spese per l’atto e le imposte
Le spese per l’atto di compravendita (rogito notarile) sono a carico dell’acquirente e sono percentualmente proporzionali al valore di vendita dell’immobile. Più alto è il valore dell’immobile più bassa sarà la percentuale richiesta dal notaio, che può oscillare orientativamente dallo 0,7% al 2%. Quando si acquista una casa, l’acquirente è tenuto, inoltre, al pagamento dell’imposta di registro, o alternativamente dell’Iva, delle imposte ipotecaria e catastale, che vengono calcolate sul prezzo di vendita, e a seconda della veste giuridica del venditore, come segue:
Venditore Imposte
Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa
Quando si acquista la “prima casa” si può godere di un regime fiscale agevolato che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute.
Per usufruire delle agevolazioni “prima casa” non è necessario che l’immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari. Viene agevolato l’acquisto di una casa, quale che sia l’uso che se ne intende fare, purché sussistano i requisiti che vedremo di seguito. Le agevolazioni sono riconosciute in sede di registrazione dell’atto.
L’acquisto delle pertinenze
Le agevolazioni per la prima casa spettano allo stesso modo per l’acquisto delle sue pertinenze, anche se effettuato con atto separato, ma solo per una pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:
- C/2 (cantina o soffitta);
- C/6 (garage o box auto);
- C/7 (tettoia o posto auto).
Le unità immobiliari classificate nelle citate categorie catastali possono anche trovarsi in prossimità dell’abitazione principale ma devono essere destinate in modo durevole a servizio della casa di abitazione.
I requisiti per fruire dei benefici “prima casa”
Il primo requisito indispensabile per fruire delle agevolazioni è che l’acquisto riguardi una casa di abitazione non “di lusso”, ad esempio se è superiore a 160 mq, ha infissi di legni pregiati o intarsiati, pareti rivestite in stoffa, la piscina ecc. Accertato che si acquisti un’abitazione considerata non “di lusso”, i benefici spetteranno, a prescindere dalla categoria catastale dell’immobile, solo in presenza di determinate condizioni:
a) l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel Comune dove l’acquirente svolge la propria attività principale.
b) l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile da acquistare;
c) non bisogna essere titolari, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.
Ai contribuenti che non hanno la cittadinanza italiana, l’agevolazione spetta solo in presenza di tutte le condizioni previste e, in particolare, quando l’acquirente ha la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato (o la stabilisce entro 18 mesi).
Quando si perdono le agevolazioni “prima casa”
L’acquirente decade dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto dell’immobile se:
- le dichiarazioni rese nell’atto di acquisto sono false;
- non trasferisce la residenza nel Comune ove è situato l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
- vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non riacquista un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
Le agevolazioni non si perdono se entro un anno dalla vendita o dalla donazione il contribuente acquista un terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di esso un fabbricato non di lusso da adibire ad abitazione principale. La decadenza dall’agevolazione comporta il recupero della differenza di imposta non versata e degli interessi nonché l’applicazione di una sanzione pari al 30% dell’imposta stessa.
Come si calcolano le imposte
Le imposte si calcolano sul valore dell’immobile (base imponibile) dichiarato sul rogito notarile. Nella vendita tra privati, il valore dell’immobile può corrispondere al valore catastale, e quindi ad un valore inferiore a quello di mercato, a condizione che sul rogito venga comunque indicato il valore effettivo della compravendita. Quando il venditore è una Società o un privato che agisce nell’esercizio di attività commerciale, il valore da dichiarare è quello effettivo di mercato.
Come si calcola il valore catastale
Il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i seguenti coefficienti:
- 110 per la prima casa;
- 120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A, B, C (escluse le categorie A/10 e C/1);
- 60 per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati);
- 40,8 per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe).
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